Coronavirus et état d’urgence sanitaire : Un droit au report sans frais des loyers et charges des baux commerciaux et baux professionnels
Face à l’état d’urgence sanitaire lié au Covid-19 et à la détresse financière des entreprises, notamment des bars, snacks et restaurants contraints de fermer leur établissement, le Gouvernement a adopté le 25 mars 2020, une série d’ordonnance, dont une Ordonnance n°2020-316 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19.
Sont concernés par ces dispositions les entreprises remplissant les deux conditions suivantes :
- Un Chiffre d’affaire annuelle 2019 inférieur à 1 millions d’euros, et pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, un chiffre d’affaire mensuel moyen inférieur à 83.333 euros.
- Une fermeture par décision de l’administration, ou une perte de chiffre d’affaires entre le 21 février et le 31 mars 2020 d’au moins 70% par rapport à la même période en 2019.
Selon les dispositions de l’article 4 de l’Ordonnance, ces entreprises éligibles ne pourront ainsi pas « encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce », et ce pour « tous les loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire »
Autrement dit, en cas d’impayés de loyers et charges exigibles pendant la durée de l’urgence sanitaire, les bailleurs ne pourront notamment pas solliciter de pénalités/intérêts de retard ou faire jouer la clause résolutoire afin d’obtenir la résolution du bail et l’expulsion du locataire.
Ainsi l’ordonnance ne prévoit pas la suspension des loyers pendant l’état d’urgence sanitaire, mais simplement la neutralisation des effets d’un défaut de paiement des loyers et des charges.
Cette mesure offre ainsi pour les locataires de locaux professionnels ou commerciaux, un droit report sans frais des loyers et charges pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, prolongé jusqu’à un délai de 2 mois après la cessation dudit état d’urgence.
Nul doute que cette mesure sera considérée comme insuffisance pour nombre d’entreprises, d’autant plus qu’il n’est pas précisé à ce stade, dans quel le délai (à défaut de trouver un accord sur échéancier avec le bailleur) les loyers et charges impayés devront être régularisés avant que le locataire ne puisse être considéré comme fautif.
Cependant, d’autres arguments juridiques peuvent à notre sens être invoqués par les locataires professionnels et commerciaux pour tenter d’obtenir une véritable suspension des loyers et charges pendant la crise :
- Le nouveau principe de l’imprévision issu des dispositions de l’article 1195 du code civil qui permet de demander une renégociation du contrat en cas de « changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque »
Ce principe doit pouvoir s’appliquer pour les baux conclus ou renouvelé depuis le 1er octobre 2016.
Ce principe doit pouvoir s’appliquer pour les baux conclus ou renouvelé depuis le 1er octobre 2016.
- La force majeure issue des dispositions de l’article 1218 du code civil, pouvant justifier à notre sens comme nous l’exposions dans notre précédent article ("L'épidémie liée au coronavirus Covid-19 peut-elle constituer un cas de force majeure ?"), la suspension du contrat dès lors que les mesures de fermeture et de confinement imposées par l’épidémie de coronavirus constituent un obstacle impossible et insurmontable à l’exécution du contrat de location
- L’exception d’inexécution issue des dispositions l’article 1220 du code civil selon lesquelles « une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle pouvant là encore justifier ».
Là encore, ce principe pourrait justifier la suspension du règlement des loyers et des charges dès que le locataire serait en mesure de démontrer qu’en raison des mesures imposées par l’état d’urgence sanitaire, le bailleur n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance.
Attention toutefois, le contrat de location peut déroger à ces principes, en écartant par exemple la force majeure comme cause d’inexécution.
Aussi conviendra-t-il d’être extrêmement vigilant et s’atteler à une lecture attentive de son contrat avant d’invoquer ces principes de droit et ainsi ne pas se limiter au simple report des loyers charges et charges pendant l’état de crise sanitaire mais à leur « annulation » pure et simple.
Alexis REYNE
Avocat au Barreau de Marseille
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